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上海汤臣一品楼盘:2013年以每平方米17万元的“天价”是此前楼板地价的36倍

 

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上海汤臣一品楼盘:“天价”标本
http://www.sina.com.cn 2007年06月21日14:31 三联生活周刊

  6月,一场房地产市场秩序的整治风暴在上海展开,“汤臣一品”首当其冲,涉嫌“捂盘惜售”、“虚拟交易”。事实上,自从它2005年底以每平方米11万元的“天价”睥睨整个上海滩,就不可避免地成了标杆与靶子。“汤臣一品”就像一面放大镜,放大了上海楼市的戏剧性。

  记者◎贾冬婷 实习记者◎杨璐

  “天价”:奇招,昏招?

  在陆家嘴中心的滨江大道边,“汤臣一品”的4幢高楼格外引人注目。它位于突出江面的地块上,对面就是外滩万国建筑群,背后是金茂大厦和建造中的环球金融中心。上海知名房产专家蔡为民对记者说,“汤臣一品”处在一个有象征意义的地理位置。

  “汤臣一品”戒备森严,必须先提供200万元以上的资产证明才能看房。走近看似普通的建筑外墙,据说采用日本三菱的高科技纳米技术,并单独为“汤臣一品”设计外墙颜色,注册为“汤臣Color”。而仅屋顶的造型就改动了36次,最后选择了中国汉唐盛世一品大员的官帽为之加冕,并将建筑高度确定在上海豪宅的极限高度153米,也就是布达拉宫世界之宫的高度。

  仲量联行董事陈立民曾进去参观过几次,他对记者说,其地段、景观确实令人震撼。但最令人震撼的,莫过于它2005年10月开盘的价格。汤臣集团对外表示,位居《福布斯》全球排行榜的亿万级富豪,是其锁定的主力客源。就像它的广告语所称,“汤臣一品”只献给巅峰世界的杰出人物。

  陈立民直说“看不懂”,他说,这一价格是完全脱离市场的。此前,上海最贵的豪宅是新天地旁边的“华府天地”,每平方米5.8万元。而“汤臣一品”附近,“盛大金磐”、“财富海景”也在陆续销售,价格都在每平方米四五万元上下。“就算它是‘古董’,是不可替代的,差价也太大了。”蔡为民说,这导致它在销售上的冷场。

  资料显示,汤臣为这一地块总共付出7620万美元,约6亿元人民币的土地代价。按照“汤臣一品”约14.2万平方米总建筑面积计算,“汤臣一品”的楼板价应该是4225元/平方米。有业内人士估算,除土地成本外,建安成本不超过1万元/平方米,前期加配套不会超过2000元/平方米,把一些管理费和营业税等等加进去,综合成本在3万元/平方米以内。

  每平方米11万元是什么概念?是此前楼板地价的26倍。还有人算了一笔账:“‘汤臣一品’141894平方米:141894×110000=15608340000,而金茂大厦29万平方米,造价5.4亿美元(约43.18亿人民币),环球金融中心377300平方米,造价1050亿日元(约72.65亿人民币)。”也就是说,卖掉“汤臣一品”可以造一幢金茂大厦和一幢环球金融中心。

  从2005年6月开始,上海市商品住宅平均销售价格月环比数字逐月下降。据说,“汤臣一品”的高层,曾后悔楼盘未能在2005年的四五月份开盘。以当时上海楼市状况,“汤臣一品”有可能成为销售热点。而晚了半年,上海楼市已开始挤压泡沫。

  2006年,国家再度对房地产进行宏观调控,处于风口浪尖的“汤臣一品”,其定价瞬间成了众矢之的。

  “汤臣一品”仍像花瓶一样摆在黄浦江畔。近两年过去,“巅峰世界的杰出人物”并没有买账。继2005年拖累汤臣集团利润大跌48.6%后,汤臣集团发布的2006年报显示,由于“汤臣一品”销售不顺,集团业绩一落千丈,亏损5551万港元。

  而今年1月土地增值税清算通知出台对“汤臣一品”无疑是雪上加霜。由于土地增值税采用累进税制的计算标准,房价和增值幅度越大,税收就越高,“汤臣一品”每平方米高达10多万元的天价首当其冲成为增值税清算目标。

  汤臣前史:浦东沉浮

  事实上,“汤臣一品”2005年底以“天价”推出,距汤臣集团最初拿地已跨越了12年之久。可以说,“汤臣一品”的前史是浦东房地产开发的一个缩影。

  1992年,香港影坛“侠女”徐枫正在北京投资拍电影《霸王别姬》,她丈夫、汤臣集团总裁汤君年去“探班”,之后到上海浦东考察。汤臣集团随即以当时最大的台资企业身份进驻浦东,第一个举动就令人瞩目——投资3000多万美元买下了高尔夫球场和金融大厦的地皮。

  徐枫曾回忆当年到浦东察看高尔夫球场时的情景:“我们从饭店到浦东,通过延安路隧道,因为塞车,走了3个多小时。那时,浦东真的是连一条像样的马路都没有。他拨开比我还高的芦苇,告诉我说,这就是我们的高尔夫球场。我是从事电影艺术的,应该说很有想象力,可是当时我一听,腿一软,差点没有跌倒。”

  在台湾、香港地区的地产行业上发家之后,汤君年把自己人生的最后一个战场放到了上海浦东。汤君年当年曾满腔豪情地宣称:“我非常看好上海,此地一定是未来世界经济的舞台中心。”汤君年大儿子汤子嘉说,当时正是香港房地产最高峰时候,汤臣把香港世贸大厦卖掉离开,将台湾和香港地区80%的资金转移到上海,很多人觉得不可思议。

  汤臣在上海新华路上竖起了上海第一块房地产户外广告牌。台湾和香港市场上通行的预售楼花、依靠银行融资的运作方式也很快被汤君年应用到了上海楼盘开发上。戴德梁行综合住宅服务董事陆剑对记者说,他当时刚入行,上海房地产只有陆家嘴和古北两大阵地,而汤臣则是浦东最大的地产商之一。

  20世纪90年代初,浦东仍是荒瘠之地,汤臣集团率先进浦东,围绕其以豪宅等高档物业为主的战略,在浦东建立了一系列配套设施:第一个五星级酒店——锦江汤臣洲际大酒店,第一个涉外的高档商务中心——汤臣商务中心,第一个五星级涉外

写字楼——汤臣金融大厦,第一个市区中心地段的高尔夫球场——汤臣国际高尔夫球场。几年下来,汤臣集团在上海的投资金额超过16亿美元,建设项目达20个。1994年,为明确表示自己对浦东未来前景的信心,汤君年夫妇一度将其在香港的上市公司改名为“浦东开发集团有限公司”。

  陆剑说,在浦东开发最需资金时候,汤臣第一个来了,于是顺利以“照顾价格”获得了包括外高桥、陆家嘴、汤臣高尔夫球场周围等开发重点区域的大量土地。而随着浦东飞速开发,汤臣手中的地块迅速升值。

  然而,汤臣集团随后几度深陷“泥沼”。第一次是1993年宏观调控,对高档项目均不予贷款,此时的汤臣大部分资金受土地拖累,一度资金危机不断。

  就在1995年,汤臣从上海富都世界发展有限公司购买了现“汤臣一品”所在地“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”。当时签订的土地使用权转让合同显示,楼面地价为485美元/平方米,土地使用权转让金总计5820万美元。不过,汤臣在此后,遭遇了重大的财务危机,连连难以按照规定时间交付资金,这块地几乎命悬一线。

  1996年,汤臣致信给浦东新区工商行政总局,称:“汤臣集团对浦东各项目的实际投入已达5.1亿美元,由于受宏观调控、政策变化等诸多因素的影响,原滚动开发各项目的计划受阻,因此,‘汤臣海景’(‘汤臣一品’的前身)原应于营业执照发后90天内缴清注册资本金25%,其余按照建设进度在3年内交齐,但计划已经受阻,目前无力实现。”此后,项目建设进度以及剩余部分注册资本金相应延迟。

  徐枫曾说:“在最艰难的1996年11月,上海市政府授予汤君年‘白玉兰荣誉奖’,鼓励我们渡过难关。法国总统来访,当时分管浦东的赵启正副市长安排我们汤臣的酒店负责接待。因为浦东那时候五星级的高级酒店客人很少,不像现在这样红火。”

  1997年,又爆发了亚洲金融风暴,房地产市场迅速滑落,为渡难关,汤臣卖掉了部分土地以套取现款。

  浦东房地产经济研究中心主任李战军对记者说,陆家嘴金融区最初全部土地性质皆为商业办公用地,直到1996年,浦东地区房地产开发陷入困境,浦东新区政府为了招商引资,将一部分土地用地性质从原来的办公用地转为住宅用地,日后成为“汤臣一品”的“X4-2地块”也在此列。这直接成就了“汤臣一品”地段的“稀有”。

  1999年,上海地产行业跌入最低谷。徐枫后来曾评价:“公司资产一栋栋变卖丢进来,银行又不肯借钱,还差一点被某国营企业收购;全上海的人都知道我们成了中国最大的套牢户,还喊他‘浦东汤’。”

  2000年,上海的房地产市场开始复苏。据业内人士说,“当时,汤臣高尔夫推出了1300平方米的大型

别墅,四川富豪刘永好第一个买了”。随着上海的房价猛涨,汤臣在几年前以极低成本储备的土地获得了巨大收益,旗下多个豪宅项目——“汤臣豪园”、“汤臣豪庭”、“汤臣怡园”、“汤臣高尔夫别墅”等先后取得不错的销售业绩,凭借后续的销售收入以及“汤臣”豪宅品牌的知名度提高,汤臣进一步扩大在上海的豪宅项目运作,包括着手打造“汤臣一品”。

  1999年下半年,汤臣加快了“汤臣一品”项目注册资本金的到位速度。2004年,汤君年的小儿子、汤臣执行董事汤珈铖曾说:“上海的豪宅市场潜力很大,5年前买的半数是外国人,现在却相反,内地买家占了60%至70%。且楼价不断升,最近3个月又涨了15%。”

  汤臣集团主席徐枫称:“我们来上海投资房地产14年,陆续投入20亿美元,才仅仅在2006年向香港总部上缴首批约1.7亿元人民币的利润。”汤珈铖也曾公开坦言,“‘汤臣一品’才是汤臣获利的主要项目”。但随着“天价”的推出,被寄予厚望的“汤臣一品”却脱离了汤臣惯有的路线,成为汤臣集团的“业绩杀手”。

  “第一豪宅”的象征性

  针对“汤臣一品”被指“虚拟交易”,汤臣集团主席徐枫在伦敦接受媒体采访时回应,“汤臣做的是合法生意,不怕调查”,并表示,“汤臣一品”是她已故夫婿汤君年最后的心血作品,今后不会降价出售。

  蔡为民说,“汤臣一品”已经骑虎难下了。降价,怎么向之前的买家交代?”而与此同时,在其“天价”的保护伞下,上海一线豪宅市场却水涨船高,蔡为民说,比如“翠湖天地”从3万元多到6万元,“华府天地”从5万多元到7万元,“汤臣一品”一直在扮演“替人做嫁衣”的角色。

  去年6月,汤臣又打出了“全球销售牌”。汤珈铖高调宣布“汤臣一品”拿出4栋楼中的B栋,委托戴德梁行做全球公开招标,整栋销售,其目标价格定在40亿元左右。根据当时计划,从7月开始到纽约、伦敦、迪拜、新加坡等城市路演。期间,汤臣集团总经理徐彬还向公众表示,有基金出价30亿元,但公司“为了不降价,所以不卖”。而到了11月,“汤臣一品”B栋历时4个多月的整栋销售全球招标突然被中止。陆剑说,失败的一部分原因是“限外令”的出台,诸多潜在意向客户流产。陈立民认为,“整栋发售离不开投资者。而基金是要噬血逐利的,没有7%以上的回报率是不会做投资的。‘汤臣一品’的租金回报率不会高于3%”。

  这轮房地产整治风暴是在楼市新一轮过热压力下开展的。上海市房屋土地资源管理局表示,第一批“撞上枪口”的包括“汤臣一品”、“嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲”等

商品房开发项目和广威房地产经纪有限公司。

  上海房地局表示,“汤臣一品”开盘以来,社会舆论反应强烈,认为价格虚高、有捂盘惜售之嫌,签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。“汤臣一品”2005年10月开盘,挂牌均价为每平方米11万元至12万元。开盘至今,网上显示签约3套、签订定金合同3套,同时,网上撤销3套定金合同,撤销率列上海市所有在售楼盘前列。

  记者在上海房地产交易中心查询到,“汤臣一品”至今卖出去了3套房子:2006年8月,3801室,建筑面积979平方米,由“爱博乔国际有限公司”购买,据称是东南亚买家。2006年11月,1601室,597.57平方米,买家名为“古”,据称是台湾地区人士。2007年2月,3101室,597.57平方米,买家名叫“李放”。目前这一楼盘的累计合同均价130608元/平方米。

  而上海“网上房地产”系统显示,“汤臣一品”撤销的3套定金合同,也都发生在2006年8月。对此,徐枫6月7日在伦敦接受采访时解释说,购买这3户的是同1人,也都付了定金,因不想被曝光,用的是开曼群岛之类的海外公司名义,但官方不同意,也不同意外国人投资,最后只好取消交易。-

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