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知名经济学家金岩石:房价太低 每平米50万无妨

 

本文转载自和讯网采访。

和讯网消息 知名经济学家金岩石博士近日接受和讯网访谈时表示,中心城市价太低,通过高房价来劫富济贫,才是公平。

  金岩石表示,如今房价证明了其多年前关于中心城市房价不可能大幅度下跌的预判。他进一步指出,城市最稀缺的是空间,而人们在争夺这个空间的过程中,制度的选择只有三个,一个是暴力减少人口,一个是权力限制人口,一个是货币价高者得,所以,在制度选择当中,我们一定会接受用货币选择更为文明,更为公平。但是合理的制度选择,在分配稀缺资源的背景下,必然带来不合理的高房价。房价是不合理的,但是它是制度的选择,你要合理的房价就没有合理的制度,你要合理的制度就没有合理的房价,这就是经济学的悖论。全世界都知道的常识,我们又要合理的制度、市场化,又不接受市场化的结果,这是不可能的。

如今,政府应该做的就是让房价涨上去,让买不起房子的人断了这份想法,然后让买得起的人支付高房价,然后用高房价获得的收益,给买不起房的人建公租房,这叫公平,而不是把房价压下来,让有钱人买更便宜的房子。表面上,把房价压下来是为穷人说话,其实是骗人的,你是为富人砍价。比如说像CBD、西山这样的地区,我们所说的富人区,房价你再掉一半,穷人照样买不起,买得起也住不起,CBD物业管理费十块钱一平米,这就是给富人用的。怎么办呢?那就应该涨起来,涨起来干什么呢?你不是有钱吗,50万一平米怎么样,有钱没钱,没钱别在这儿抖富,有钱30万、50万一平米买,买完干什么,把高价卖房多赚富人的钱拿出来补贴农民工,他们是真正为北京作出贡献的人。如果你把钓鱼台的房子卖出30万一平米,一平米拿出10万块钱给农民工盖房子,这才叫公平。

  以下为访谈实录:

  和讯网:各位和讯网友大家好,今天我们有幸请到了知名经济学家金岩石博士,金博士被海外内媒体誉为索罗斯的中国门徒,纳斯达克市场的活字典等等,金博士您好。

  金岩石:您好。

  和讯网:7月份的前两周,有关6月份经济数据和二季度GDP数据也已经公布了,二季度GDP是7.6%,,为此中国政府也采取了一系列经济刺激政策和货币放松政策来稳增长,从您的角度来看,经济能不能通过稳增长稳得住,中国经济何时见底呢?

  金岩石:要讲稳增长,先要谈增长的原动力是什么,也就是经济为什么会下滑。过去20年中国经济增长的主驱动力就是广义房地产,广义房地产不是讲的我们所理解的房地产企业,是一个大宏观的概念,也就是中央政府是一级开发商,主营“铁公基”;地方政府是二级开发商,主营开发区和老城改造;房地产行业是三级开发商。当我们在调控房价的时候,我们必然是把过去20年驱动经济增长的主力把它控制住,而控制这个结果就是经济下滑,所以我们先把这个经济下滑,持续五个季度的经济下滑解读为政策性下滑。那么这里面有没有周期性因素,当然也有,比如欧债危机传导到中国,这个叫周期性下滑,所以周期性下滑加政策性下滑两个下滑的动力,这是我们先把经济增长逐渐下滑的趋势分析一下。那么这个分析就得出一个结论,就是经济什么时候见底,一定是房地产作为被调控主要对象能够见底。

  而见底是一个新的预期,也就是当我们多数人开始接受一个基本的经济规律,就是在城市化的进程中,中心城市的房价不可能大幅度下跌,尽管很多人对这个观点有很多不同的看法,但是至少过去五年十年我讲的话证明了中心城市的房价是不可能下跌的,因为农民都想进城。只要在北京坐过地铁的人,当你脚没地方伸的时候你就知道,城市最稀缺的是什么,是空间,是所有人在这儿找的一个立足之地。而人们在争夺这个空间的过程中,制度的选择只有三个,一个是暴力减少人口,一个是权力限制人口,一个是货币价高者得,所以在制度选择当中,我们一定会接受用货币选择更为文明,更为公平。但是合理的制度选择,在分配稀缺资源的背景下,必然带来不合理的高房价,这就是经济道理。那么政策跟经济趋势对着干,长期而言必然失败,这就是我很简单的一个句话,也就是说我们等待着人们承认这个失败。

  那么我为什么认为周期性因素并不是经济下滑的主要因素,因为我把经济周期十年一个轮回,这样去看的话,金融海啸也就是2007、2008年的金融海啸,那是一个危机爆发,大家都承认。既然我们承认这个,那稍微有点马克思主义常识的人就知道,危机之后是什么呢?危机之后是箫条,箫条之后是复苏,复苏之后又是繁荣,十年一个轮回。从2007、2008年危机爆发现在已经过去四年了,我们总不能说经济周期不存在了吧,如果政策代替周期,那我们就干脆天天开会就完了。所以从经济的周期看,我们政策在一个从箫条走向复苏的阶段,而从政策周期看,我们正处在一个调控逐渐开始生效,然后又开始失效的过程。

  和讯网:从您刚才话语房地产周期已经快要到底了。

  金岩石:不是快要到底了,本来就是你按着它,按着它已经到底了,按着它在往下按。

  和讯网:迟早有一天按不住?

  金岩石:按不住的概念,要从全中国看有些城市就按下去了,因为这些城市再经济上它就不应该存在,这种我们把它称为楼市泡沫。但是中心城市通常是在交通网升级的过程中,会加速人口在流动中继续集中,今年正好是中国高铁网完成年,意味着人开始向中心城市集中了,我们生活在北京每个人都能感受到。很多人都不知道北京有多少人,你以为那些统计数字是真实的吗,你把你身边的人问一问那儿来了,北京现在至少有6000万人了,而且还会继续扩张,那你想一想就这么点的地方,五环内加在一起就这么大点地,现在几乎都填满了。

  和讯网:6000万这个数字的确有点恐怖。

  金岩石:我相信,你们谁不相信,你们可以不相信,但是我算的帐非常简单,过去老北京你坐地铁二号线那一圈叫老北京,那是12.8万亩地,500万人。现在五环内填满了,五环内多少地呢?119万亩地,大家想一想,二环内不许盖高楼,有中南海,二环到五环之间都是高层,所以虽然二环到五环之间容积率高一点,但是楼层也高一点,如果12.8万亩地过去有4、5百万人,现在119万亩填满了告诉我有多少人,这就是常识。所以统计数据是在误导我们,没有意识到大北京现在5000万到6000万人,5000万到6000万人争这点地方它不涨价行吗。所以我们现在连出租车司机的常识都没有,我昨天打车,北京的出租车司机爱聊天,我说你一个月赚多少钱,他说4000来块钱,一天要工作14个小时,我真觉得他们很辛苦。我说你这个收入怎么能买房子呢,他说我根本没这念想,我肯定买不了。但是你说这房价能跌吗,他说不可能跌,如果房价再跌了,我连打车这份工都没了,什么人都想往北京来,你还骂房价高,就应该涨。出租车司机都知道涨房价给他们带来的就业机会,是让更多的有钱人进来,然后给他们创造机会,并不是很多人真的都想在北京城买个房子,那都是少数投资分子的观点。城市50%以上的人口是要靠租房才能满足它的住宅需求,这个道理如果我们不愿意承认,走到大街为什么租售二字租在先,走遍全世界所有城市,那有一个城市能让所有人都住在这儿,这就是我们不愿意接受的经济学常识。

  和讯网:这真是不算不知道,一算吓一跳。金博士总结您的话,您这个观点应该说很鲜明,就是中心城市是不存在楼市泡沫的。

  金岩石:存在,但是泡沫就是财富,泡沫就是我们所追逐的财富,泡沫成为风险是它破的时候你才知道。所以我们痛恨所谓资产泡沫,我们痛恨所谓高房价,都是我们梦寐以求所追逐的城市化的新财富,爱之深则恨之切。每一个北京人都在骂,这个城市太挤了,你走不走呢,你还是不走,这就是公共汽车效应。上去的人就骂,别挤了喘不上气来,底下人就说你下来,喘不上气你都不下来,那我也跟你喘不上气,这就是我们看到现实的情况。

  和讯网:我再打扰您一下金博士,您的意思就是说现在这个房价是合理的中心城市的房价?

  金岩石:是不合理的,但是它是制度的选择,合理的制度选择,必然带来不合理的高房价,那么你要那个呢,你要合理的房价就没有合理的制度,咱们退回到当年公租房,你要合理的制度就没有合理的房价,这就是经济学的悖论,全世界都知道的常识,我们又要合理的制度、市场化,又不接受市场化的结果,这是叶公好龙。

  和讯网:您如果要是决策部门的话,您会怎样选择?

  金岩石:就是让房价涨上去,让买不起房子的人断了这份念想,然后让买得起的人支付高房价,然后用高房价获得的收益,给买不起房的人建公租房,这叫公平,而不是把房价压下来,让有钱人买更便宜的房子。表面上我们很多人在说,我是为穷人说话,骗人的,你是为富人侃价,如果某个地段,比如说像CBD这样的地区,比如说像西山这样的地区,我们所说的富人集聚的地方,房价你再掉掉一半,穷人照样买不起,买得起也住不起,CBD管理费十块钱一平米,这就是给富人弄的。怎么办呢?那就应该涨起来,涨起来干什么呢?你不是有钱吗,多买点,50万一平米怎么了,有钱没钱,没钱别在这儿抖富,有钱30万、50万一平米买完干什么,政府得公平,把多赚富人的钱拿出来补贴农民工,他是真正为北京作出贡献的人。如果你把钓鱼台的房子卖出30万一平米,一平米拿出10万块钱给农民工盖房子,公平不公平,这才叫公平。

  提问:房地产问题金博士已经讲的很透彻了,您注意到一个月内两次降息,实体经济反而没有尽快扭转。

  金岩石:因为降的不够。在全球角度上看,现在美国、欧洲、日本已经这么多年了,利率几乎为零,而我们通货膨胀率3%,现在降到2.2%,现在银行贷款利率还是6%到7%之间,我不说高利贷,就说我们银行本身的。那么你想一想,如果贷款利率减去通货膨胀,这叫真实利率,真实利率现在3%到4%这个区间,说明我们是全球相对的高利率,在高利率的状态下,银行赚钱的,如果一个经济体只有银行赚钱,左右的实业都不赚钱,我们还天天讲让金融为实体经济服务,服什么务啊,就是抽实体经济的血。所以,如果一个经济体40万亿的GDP,10万亿的税,10万亿的利息,在这儿做实业谁还能活?而且实体经济的下滑,追到源头是房地产,我专门调查过,中国绝大多数企业的利润至少一半以上直接或者间接的,是来源于土地增值、房子增值、投资性收益,所以当你把这块利润一扣除,帐面利润立刻消失了,这块肉就在这儿,所以它并不是放放利率就能够解决这个问题。那么经济发展到某一个阶段,它有它自己特定的规律,而这个规律任何人都无法改变,你只能改变它的表现形式,只能改变它到来的时间,但是我们只要承认经济规律,这就是当年孙远方的道理,经济规律就是不以人的意志为转移的经济规律。那么为什么我们总想用政策来调控呢?政策可以锦上添花,可以雪中送炭,但是它不会改变锦上添花的锦,雪中送炭的雪。

  和讯网:金博士您讲的非常好,刚才您说利息降的不够,您感觉应该降到什么程度才好?

  金岩石:我觉得应该降到4左右,也就是比通货膨胀多1到2个点,这样一个降幅就能够让一批企业脱离目前付息的压力。同时还要把存款准备金率降到16%左右,现在还是20%。这两个东西同时降,如果经济还不行再减税,这就是调控经济的三个工具。

  和讯网:刚才讲的降到4%是指贷款利率降到4%,对应的话存款利率应该是降200个点,也就是1点多。

  金岩石:存款利率就让它归零,这样才能鼓励更多的人去投资。

  和讯网:向世界看齐。

  金岩石:鼓励很多的人去投资,然后降低银行的利率收益,如果钱都趴在银行,而银行存款利率、贷款利率中间长期保持3.5%以上的息口,全世界没有一个实体经济能活的,所以利率双降,息口缩窄,驱动资金流出银行进入投资市场,这就是化解目前这个僵局的关键。

  和讯网:我们再转向CPI和PPI,6月份的CPI是2.2%,PPI是负的,PPI已经连续三个月为负值,根据这个有一些经济学家就说中国有可能进入通货紧缩之中,那您怎么看待这个观点呢?

  金岩石:我觉得他根本没有对数字做过任何分析。什么叫通货,通货就是货币,我们现在92万亿的货币,谁能说92万亿的货币是通货紧缩。三年前也就是2008年底,我们官方数据那时候我们的货币总量M2广义货币总量才46万亿,不到47万亿,现在是92万亿。如果说中国还有通货紧缩,我不能说脑子注水了,至少脑子里放了一条鱼。通货膨胀的危险长期存在,但是我们要知道有两个通货膨胀,一个是用CPI标识的通货膨胀,关系到这个经济体70%、80%人基本生存,所以这个通货膨胀一定要控。那么第二个概念,通货就是货币,膨胀就是货币多发,这个概念我们以两会确定M2目标作为基准,我们今年不是定的14%吗,现在刚公布的数字92.5万亿,同比增长是13.6%,这就叫第二个通货膨胀。所以看CPI2点几,看货币量13.6,这两个通货膨胀。那么中国经济是一个长期性通货膨胀驱动的市场,平均每年14%到15%,这是从1992年到现在的情况。特别是在过去十年,过去十年经济增长10%左右,货币量的增长最高的年份是2009年27.5几,最低的年份就是去年13.4,所以通货膨胀以货币量作为驱动,中国一直是长期型通货膨胀,在长期型通货膨胀只有一小部分进入了CPI篮子,所以大部分进哪儿呢?大部分去到资产市场、奢侈品市场,没有进入CPI这一篮子其他商品。我们如果作为中产阶级生活在这个城市,我们绝大部分支付的东西都不在CPI篮子里,意味着这部分通货膨胀非常大。所以中国没有什么通货紧缩概念,我们就生活在通货膨胀之中。所以我讲在中国你必须学会在通货膨胀中生存,与资产泡沫共同成长。

   和讯网:金博士,我们现在把目光转向国外,美国今年6月份用扭转操作替代QE3,随后公布美国就业数据不是很理想,美国经济复苏好像正在缓慢没有什么明显的改善,从您的观点来看QE3最终是否会推出来?

   金岩石:美国QE3说到底,就是发货币,我们从美国QE3推不推的争论当中可以看出,美国政府对于多发每一笔货币是非常审慎的,在控制货币量这样一个基本前提下,尽可能选择其他方式的操作。而在大家都认为QE3必须推出的背景下,我们看到的是美国人没有推出,意味着什么呢?两个概念:第一,审慎;第二,经济在复苏。所以当我们看到非农就业人数不理想,两个解读,一个解读是经济结构在转型,往哪儿转呢?其中一部分往农业转了,粮食价格上涨让美国的农业在长达二三十年亏损后,过去两三年第一次出现一种全行业的盈利,这个行业一直是被补贴的,从1971年开始一直被补贴,但是现在由于粮价上涨,农村产业化升级,意味着农村就业人数在增长,这是我分析美国经济结构的一个变化。所以当习近平去美国的时候,也专门去看了看美国的农场,我觉得这不是偶然的,意味着美国的经济开始从一个长期的工业化驱动的经济,开始逐渐的回归农业,走向一个平衡的过程。另外,我经常去美国,我确确实实感觉到美国经济在复苏,这就是我讲的一个故事,就是我们家的邮箱。只要我们的家邮箱连续三个月没有银行给寄信用卡,经济就要箫条了,因为我们是全美国万分之一信用最好的家庭,没有任何法律纠纷,信用等级最高。只要我们家连续三个月都收不到银行送给你的信用卡,也就意味着绝大多数美国家庭资金链会断了,如果我们家每个月都能收到一张以上信用卡,那么经济一定开始繁荣了。而从今年春节开始,春节期间我回美国了,一个月收三张,而且其中有一张30万随便花,而且你花多少钱再给你贴5%,银行已经开始放款了。我们把美国的银行业作为美国货币量的调节器,所以美国经济已经在温和的复苏,美国的经济结构已经开始进入新一轮的结构性调整。而在这个调整的过程中,的确会带来一边是经济在复苏,一边是非农就业人数在增长。

  提问:原来是美国也在调结构?

  金岩石:美国的结构调整它是通过市场来调结构,粮食价格一涨带动农产品产品价格上涨,带动整个产业链开始从微利逐渐走向厚利,于是投资自然就往这边流动。

  提问:金博士,注意到您前一段时间发表一个观点,您认为股市大概率会在秋季上涨,也就是三四季度,然后您把股市上涨关键放在房地产和货币的放松这两个方面,刚才我们又分析了目前国内经济基本面不好,国外欧债也好,世界经济也不是很配合,您觉得这个方面放松到什么程度会推动股市重拾升势。

  金岩石:那么股市重拾升势是相对于第一轮上升而言的,去年底我写过一篇文章,就是告诉大家货币必然放松,这个预言已经证实了。货币两次降息、三次调准。实际上我们看股市从最低2150点,冲过2450点,300点,现在又几乎打回到原点。直接的原因就是经济下滑,经济下滑而且下滑的关键性指标就是今天的破8,破8会带来一种心理冲击,我们可以给大家举个例子,小孩打滑梯,他会不会在滑梯中间站起来,不会的。既然在滑梯中间他不站起来,那么他在那儿站起来呢,就是滑到底他就站起来了。其实我们人的智慧也就是小孩的智慧,所以当我们看到经济往下冲的时候,只要你看不见这个底,人就不该动。所以当我们看到今天报出7.6,比我们预估7.7低一点,下季度也可能再低一点,如果下一个数字出来没低,或者没低多少就在这个区间了,大家就放心了,就是滑梯走到底了,所以我说为什么相约在秋季,就是下一个季度数字出来我们就看明白了。

  和讯网:您的意思就是说如果下一个季度GDP如果再低的话,比7.6还要低那就是要再等一等。

  金岩石:也不是,如果说下一个季度的GDP低下来了,比7.6还低,那么市场上可能会看到一个心理上的拐点,就是说又低了,又多了一个季度了,再坏也就如此了。那么在这个阶段,很明显由于经济加速下滑,政策会密集出台,我们已经看到了三降准两降息,刚才我讲了还得继续降准继续降息,不行的话还得减税,如果这三只手你都敢做,我想有两三个月的时间这个市场信心就恢复了。毕竟我们的存量货币已经摆在那儿了,92万多亿,当你这只手发着货币,发了90多万亿的货币,这只手勒着银行不许贷款,这不是自己给自己找麻烦吗。要不你就别发那么多,你发出来还告诉银行不许用,这干什么呢,这是很愚蠢一种政策,全世界都没有这种组合,全世界没有任何一个国家货币量92万亿,然后存款准备金20%,这就是你自己玩自己。所以这种游戏反映的是我们调控的智商有问题。

  和讯网:最后谈论一个比较轻松的问题,前一段时间看到您网上拍了一部微电影《拆弹专家》,还是拆了股市里面的炸弹,那您觉得股市里面的炸弹是什么?怎么来拆除它?

  金岩石:中国股市是带着原罪呢,刚才进来时候碰到王波明,波明回来之前我们已经有资本市场研究会,我们是最早一代参与证券市场改革的人,那个时候我们都是一腔热血,希望中国经济当中有一个虚拟经济。但是大家都不懂,都不懂的情况下,你只能照搬国外,而照搬国外的时候,大多数人英文都不怎么样,结果我们搬的多半都是台湾翻译的东西,导致我们现在很多市场中的流行语依然是台湾版。那么我们学了国外的制度,可是一推行发生问题了,于是我们就开始修正,修正的结果就是我们创造了一个全世界独一无二的制度叫股权分置,这就是中国股市当年最大的炸弹。从这个意义上讲,我们要感谢尚福林主席,他把这个炸弹拆除了。但是这个炸弹拆除了,并不等于这个炸弹的阴影不存在,那么这个阴影是什么呢?

  第一,保护融资,歧视投资。在股权分置的时代,投资人你只能玩30%的股票,意味着你不能参与公司管理,这就是对投资者的歧视。我们在制度上有一个东西,我想你也知道叫投资人保护,投资人保护是制度设计,可是到我们的执行当中,增加一个东西叫投资者教育,投资者教育是什么?你不是说投资人没教育,你不等于是在歧视投资人。因为全世界没有一个国家有投资者教育,都有投资者保护,但是我们画蛇添足多了一个投资者教育。而在欧美市场上从来没有人教育投资人,他教育谁呢?教育从业者,教育上市公司的人,教育他们不能偷钱,不能骗人,要说实话,所以我们拧了。这一块深水炸弹到现在也没有拆除。没拆除带来的直接结果就是这边排着队上市,你想一想政策鼓励你融资光荣,投资可耻,你为什么融资呢,结果就变成中国持续多年我们是股票发行家数全球第一。美国纽约股票交易所这么多年,全球第一大交易所,一共才2780支股票。2002年我离开美国的时候,是3400多支,美国公司不到10%。十年过去了,总数从3400多降到2700多,外国公司总10%增加到20%,说明什么?说明美国上市公司在退,而我们排着队上,现在挂着牌明牌要上的500多家,而且还有700多家,而且统计已经投出的PE项目上万家,三家PE项目上市一个项目,这也是三四千家,你想一想全世界怎么可能在未来三五年内上三四千家公司。所以鼓励融资,歧视投资,抽水过多,注水太少,这就是中国的炸弹,这个炸弹就像秦皇岛堆的煤一样,你不天天浇水,他就给你自燃。所以必须注水,然后抑制融资,在这方面郭树清主席反对内线交易,限制高市盈率发行做的很好,但是还不够,还得继续走,干什么呢?加速退市,加速退市抑制上市,这样才能让能够保持平衡,流水不腐,户枢不蠹,哪有只上市不退市的市场,那有排着队上市,还教育投资人你长期投资,干什么?顶住,顶住干什么,不吹集结号。我们不谈具体的政策,就是指导思想有一个问题,歧视投资人,鼓励融资。

  和讯网:好的,谢谢金博士给我们揭迷最大炸弹是什么,感谢和讯的网友,也感谢金博士作客和讯网,谢谢金博士。

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