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中国房价太低了,与日本相比:发改委专家说

 

中华网   2012-01-23       

       中国人口众多,可用于城市化的土地是极为有限的。这个情况下地价不涨才怪。地价涨到什么程度?咱们都知道,日本在地价涨到高峰的时候,全国的土地价值是30万亿美元,但是日本的国土面积只是中国的1/25,按照这个衡量,我大概算了一下,泡沫高峰的时候中国的土地可能要到价值2500万亿美元这样的水平。如果我们把它削掉一半,也要有1200万亿美元的价值。根据汇丰银行的研究资料,中国土地总值是100万亿人民币,和1200万亿美元的总规模还相差很远,所以城市地价肯定还有非常巨大的上涨空间。中国城市的房价很高吗?东京的银座最高的时候,50万美元一平方米。在我们这样人均土地资源极为有限的国家,什么是地价上升的动力?就是在有限的资源、有限的土地面积上,不断地摞上去GDP。我们的土地规模难以扩大,但是GDP还要继续增长。我们现在人均3000美元,发达国家50000美元,而且我们的人口还有将近1.7亿人口没有生出来,高峰要到15亿人。如果把这些增长潜力都算上,还会增加多少GDP?这些GDP要摞在有限的土地上,地价房价肯定要上涨。我2004年在南京大学演讲的时候,就说未来10年中国房价要涨3倍,大城市房价要涨5倍,当时网上把我骂得一塌糊涂,说我是房地产的托。结果怎么样,当时北京三环以里房价一平方米才5000元人民币,现在四环以里是3万,不到10年涨了5、6倍。

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王建,现任国家发改委中国宏观经济学学会秘书长。1982年毕业于中央财政金融学院,同年到国家计委经济研究所工作。1986年任副研究员,1992年任研究员,1993年被国务院授予“国家级有特殊贡献的专家”称号。1993年任国家计委经济研究所副所长,1995年任国家计委中国宏观经济学会常务副秘书长。曾获“中国首届经济改革人才奖”,并被评选为“1988年中国十大杰出青年”。曾多次参与起草党中央、国务院的重要文件。

以下是郭一平说房地产——

《泰坦尼克号》这部美国的一部大片,拿走了中国当年3.2亿票房。可知道,中国当年的总票房才14.4亿。一部电影,就拿走了中国五分之一的票房。可怕不?中国共500多家出版社,他的年收入还不及德国贝塔斯曼出版集团一家出版社的总收入。你能说文化行业不挣钱吗?

还有,耐克,麦当劳,肯德基,可口可乐,三星……这些世界级的品牌,人家在本国搞产品研发,用这个品牌到全世界去挣钱。

十几年来,我们干了什么?扒房子卖地!房价高入云天,让本国的中下层人民一辈子甚至几代人为开发商打工。许多做实业的也不干了,加入了炒房大军。全民炒房运动的结果是什么?制造业危机,劳动密集型的企业多,科技含量低,缺乏竞争力,大学生失业,民族没有创新力。文化落后,知识分子不算人。搞得不少知识分子也要钱不要良心,为开发商叫嚣。(这几年房价高涨,与那些不要良心的大学教授到处忽悠大众不能说没有关系吧?)

30年来,我们的主流媒体海吹:“改开30年,中国经济高速发展,GDP高居世界榜首”云云,可30年来,中国没有一个获得诺贝尔奖的经济学家。为啥?人家老外不承认!因为你中国是不可持续发展的经济模式。郭一平当县长,把一个地方的好地卖光了,郭二平当县长只能卖农村土地,郭三平,郭四平……他妈的,要这样干,要不30年,土地没有可卖的了,土地一卖就是70年产权,那子孙后代吃什么?中国历史上曾经发生过2000多次战争,大部分都是因为没吃的了逼老百姓造反。

以房地产为支柱产业,危害之大,用屁股就能想明白。人家发展高科技和文化产业,创造品牌,挣全世界的钱。我们就这样,用高房价、高医疗费、高学费掠夺本国的中下层人民。这种发展方式,就是断子绝孙式的发展方式。

(补充——十几年来,有多少经济学家今天说房价要涨明天要降,早在2008年我就说,这些都是闲扯蛋。只要地方政府卖地财政不取消,高房价永远不会完结。谈房价本来就不是经济学家的事儿。

高房价是政治这双手在左右着,国土局、税务局、银行这些开发房地产的关键部门,哪个不是政府直接管的?

再说,房价涨落也不是问题的关键。关键在于房价与普通大众收入的差距有多大。建经适房、廉租房也不是问题的关键——要是房价降到百分之八九十的人群,用五六年的收入能够买得起的话,那么建经适房、廉租房有多大意义?

说来说去,还是不想放弃卖地财政!这才是问题的关键。)

《泰坦尼克号》这部美国的一部大片,拿走了中国当年3.2亿票房。可知道,中国当年的总票房才14.4亿。一部电影,就拿走了中国五分之一的票房。可怕不?中国共500多家出版社,他的年收入还不及德国贝塔斯曼出版集团一家出版社的总收入。你能说文化行业不挣钱吗?

还有,耐克,麦当劳,肯德基,可口可乐,三星……这些世界级的品牌,人家在本国搞产品研发,用这个品牌到全世界去挣钱。

十几年来,我们干了什么?扒房子卖地!房价高入云天,让本国的中下层人民一辈子甚至几代人为开发商打工。许多做实业的也不干了,加入了炒房大军。全民炒房运动的结果是什么?制造业危机,劳动密集型的企业多,科技含量低,缺乏竞争力,大学生失业,民族没有创新力。文化落后,知识分子不算人。搞得不少知识分子也要钱不要良心,为开发商叫嚣。(这几年房价高涨,与那些不要良心的大学教授到处忽悠大众不能说没有关系吧?)

30年来,我们的主流媒体海吹:“改开30年,中国经济高速发展,GDP高居世界榜首”云云,可30年来,中国没有一个获得诺贝尔奖的经济学家。为啥?人家老外不承认!因为你中国是不可持续发展的经济模式。郭一平当县长,把一个地方的好地卖光了,郭二平当县长只能卖农村土地,郭三平,郭四平……他妈的,要这样干,要不30年,土地没有可卖的了,土地一卖就是70年产权,那子孙后代吃什么?中国历史上曾经发生过2000多次战争,大部分都是因为没吃的了逼老百姓造反。

以房地产为支柱产业,危害之大,用屁股就能想明白。人家发展高科技和文化产业,创造品牌,挣全世界的钱。我们就这样,用高房价、高医疗费、高学费掠夺本国的中下层人民。这种发展方式,就是断子绝孙式的发展方式。

(补充——十几年来,有多少经济学家今天说房价要涨明天要降,早在2008年我就说,这些都是闲扯蛋。只要地方政府卖地财政不取消,高房价永远不会完结。谈房价本来就不是经济学家的事儿。

高房价是政治这双手在左右着,国土局、税务局、银行这些开发房地产的关键部门,哪个不是政府直接管的?

再说,房价涨落也不是问题的关键。关键在于房价与普通大众收入的差距有多大。建经适房、廉租房也不是问题的关键——要是房价降到百分之八九十的人群,用五六年的收入能够买得起的话,那么建经适房、廉租房有多大意义?

说来说去,还是不想放弃卖地财政!这才是问题的关键。)

戴旭说房地产——房地产支撑不起中国崛起

上半年中国的GDP已经统计出来:增长7.9%。海外评论,中国即将超越德国,成为世界第三大经济体。与此同时各地房价突破九部委的联合围堵,继续疯狂飙升。二者的因果关系一目了然,有关房地产业发展的争论再次趋于白热化,但纵观各方论点,几无例外地都停留在经济层面。笔者认为,这种只见树木不见森林的观察,事实上掩盖了一个攸关国家现代化发展全局的重大战略问题。

一、标志一个国家现代化程度的是GDP的质量

20世纪以前,中国的GDP始终在世界上名列前茅,但中国的整体社会状态落后西方列强300年。今天情形依然如此,世界经合组织7月17日公布了首份对中国环境绩效评估,称虽然中国是世界第四大经济体,但中国的环境标准却更接近某些最贫穷国家。社会综合指数,甚至在许多发展中国家之后。许多有识之士早就提出,中国应该重视GDP的质量。

10亿条裤子和一架客机的GDP相当,但前者是落后国家后者是先进国家的标志。同理,靠房地产拉动经济增长10个百分点,也没有靠新兴产业拉动经济增长1个百分点,对于国家的现代化发展更有意义。正如决定一辆汽车总体性能的,是它的发动机系统而不是外壳装饰;标志一个国家现代化程度的,是它的产业制造能力和技术研发水平——在以前,这标志是工业化能力;在当代则是信息化程度。那些真正实现了现代化的国家,是依靠工业化奠定的国力基础,争衡世界才赢得了今天在历史和当代世界的地位,如英、法、德、美。而那些只靠倒卖别国原料或产品,以投机致富的国家,很快便退出了历史舞台,如葡萄牙。西班牙原有着欧洲最广袤的国土,又最早从美洲夺得大批金银,国库充盈。但由于没有建立起充满活力的资本主义制度,错失工业革命良机,结果也步葡萄牙的后尘昙花一现。蕞尔小国日本,正是靠着建立现代工业基础,从而才取得进入列强俱乐部的资格。鸦片战争和清朝的灭亡最能说明大国强弱的实质:圆明园何其眩目辉煌,英国和日本的铁甲舰何其丑陋,清朝的GDP比当时英、日的总和还多,但双方对撞的结果尽人皆知。近代史上的现代化国家,靠着传统产业革命,从而摆脱农业时代进入工业时代;未来的“现代化”国家,将取决于谁能从工业时代真正进入信息时代。

二、什么是中国真正的“支柱产业”?

现在有一个耳熟能详的说法是,房地产业是国民经济的支柱产业。何谓“支柱产业”?顾名思义就是整个工业体系的栋梁,能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。美国以往的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业,现在是航天、信息产业。靠着这些“支柱”,美国现在几乎垄断着全球GPS、军火工业、客机等市场,以暴利支撑政治、经济、军事和文化,美国在全方位打造信息时代的全球帝国;日本是汽车、电子、光学和计算机产业,靠着这些,日本奠定世界经济第二的基础,实现了国家复兴。韩国是将船舶制造业列为支柱产业的,以此为基础,现在韩国不仅在汽车、电子还在军工产业方面异军突起,准备争雄世界。迄今为止,世界经济史上只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业,支撑和带动了当代大国现代化发展的故事,尚没有哪个国家凭借盖房子把国家带进现代化的神话。这是因为前者不仅带来产品,同时还刺激科技进步,提高效率,形成获取巨大利润和扩大再生产的良性循环。这种循环的核心,是可持续发展。而房地产业的发展,能带动的相关产业只是煤炭、钢铁、土地的巨大损耗。据统计,现在光是中国的砖窑每年就要消灭一个县的面积。5年来中国已损失耕地1亿亩,对农业生产和工业化建设的用地,造成很大的排挤。

2003年8月30日,王大珩等十位院士,给国务院呈报了“关于尽快组织实施支柱产业振兴工程国家汽车计算平台工程的建议”,指出我国的支柱产业存在不掌握核心技术,即“空心化”问题。这不仅严重制约我国经济的进一步发展,还将严重危及国家经济、军事和信息的安全。

中国改革开放以来经济发展取得巨大成就,但也出现了不顾一切地追逐GDP数值的普遍情形,今天中国经济领域弥漫投机之风,只关注GDP数字,甚至不管这GDP是黑色的(污染)红色的(血腥)。一切急功近利的项目被列为重点和优先发展,如洗浴业,如观光业,如采矿业,而最普遍、最大规模的莫过于房地产业。把凡是能直接带来短期利益的产业冠以“支柱”之名,真正的支柱产业反而没有人去关心。由于支柱产业“空心化”,中国已经为国外的汽车、电器制造业送去了多少利润和专利费?中国已经给美国波音和欧洲空客送去了上千亿美元,据资料,未来年中国光是客机就还要投入上万亿人民币购置。至于中国为军事现代化而购买的外国军备,耗费外汇更是惊人。一边对内竭泽而渔,一边又慷慨地给外国输血。这样的经济运行模式怎么能“可持续发展”? 在2006-2007年度“中国和谐地产建设高峰论坛”上,原建设部办公厅主任、现任中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一公开表示“像北京、上海这些特大城市,不适合把房地产业作为国民经济支柱来发展。”笔者赞同这一观点。作为有着中国最雄厚工业基础和技术实力的上海,不去琢磨把“上汽”变成中国的丰田,不去把“运十”的成果拣起来,尽快把中国的大飞机造出来,也盲目地把房地产定位为支柱产业,莫名其妙。北京也有这个问题。今日北京事实上已成为世界级的建筑工地。奥运会的大概念在为疯狂发展的房地产业推波助澜的同时,也把北京城市发展的混沌和盲目,掩盖在一片刺目的眩晕之下。

三、从战略高度认识房地产业畸形发展的危害

众所周知,出口、投资和消费被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”,但调查显示,我国的最终消费率近年持续走低,比世界平均水平低近20个百分点。尽管中央扩大内需方针已提出多年,但消费仍未成为经济循环的起点。中国社会科学院的研究报告指出:2002年后,我国一般消费品的物价指数基本没什么变化,而房价涨势却特别大,这说明人们收入中越来越大的部分用于住房消费,这将对一般消费品有很大的挤出效应。在深圳,今年上半年商品房均价已超过18000元一平米。

18000元是是中国工薪阶层一人一年的基本收入,是中国很多农民一年乃至几年收入的总和。试想,一个人为了一套房子,要把几十年的积蓄和未来几十的收入耗尽,他以后还怎么购买汽车、家电,还怎么用来再教育、投资创业呢?个体是整体的放大,整个阶层都无力消费工业品和进行投资创业,怎样拉动国家其他制造业的发展?畸形发展的房地产业在拉动中国现代化驶向“国空民穷”的危险深渊。国家的土地在冰川融化一样的快速消失,人民的财富黑洞一般地被吸到少数开发商的口袋里。国家现代化的主体一是Z*F二是民众,国家缺少了资源,人民没有了钱,那我们现代化持续发展的动力又在哪里?

国内消费疲软,固定资产投资在经济增长中所占比重太高,还极易导致“日本病”出现,最终拖累整个宏观经济。据央行上海总部最新发布的《中国区域金融稳定报告(2007)》称,目前我国房地产开发投资,主要倚赖银行贷款。当年日本房价泡沫破裂导致大量银行呆帐,致使经济十年不振;东欧国家和俄罗斯的教训证明,巨大的资金掌握在少数寡头手里,一遇危机或其他风吹草动,资本将立即外逃,导致金融危机,贻害整个社会。殷鉴不远,不可不察。

听凭房地产业畸形发展加剧经济结构失衡和战略产业空心化的状况继续,还将对国家安全带来巨大隐患。当年清朝就是因为没有现代工业,无法为军队和国民提供现代装备,结果在对外战争中一败再败不可收拾的。历百年而修筑的华丽的圆明园转眼灰飞烟灭的故一幕,背后正是这一深刻内因的写照。中国前不久提出要造大飞机,并称有能力造航空母舰。雄心壮志的背后,其实也折射了现实的无奈。设想如果现在爆发大规模战争,我们现有的产业基础,能为我军提供什么样的现代武器?未来我们靠什么威慑强权的战略挑衅?

美国马萨诸塞州立大学经济与合作研究系政治经济学研究中心大卫?科茨教授在对比了俄、美经济发展状况后说:“在19世纪六七十年代出现的美国资本家新富,在追逐财富的过程中都是残酷无情的。他们每个人都有**的记录……尽管如此,他们还是修建了跨越美国的铁路,盖起了现代化的炼油厂和高效率的钢铁厂。他们这么做,是因为通过这样的生产性投资,可以得到巨额利润。这是因为美国Z*F作为一个发展主义国家来运作……使得生产性的投资能有巨额利润。相反,俄罗斯的新自由主义国家没有采取任何措施以鼓励生产性的投资,这就是那里的新私有企业的所有者主要是窃取资源,而不是投资于新的制造设备的真正原因”。在中国支柱产业空心化和房地产业疯狂畸形发展的背后,有没有“俄罗斯病”?

房地产业畸形发展,是当前中国环境恶化与资源破坏的重要原因,但真正危害巨大的还在于**的滋生以及社会两极分化的加剧,使和谐社会建设面对巨大的政治难题。中国房地产业已经出现十分明显的寡头现象,囤积居奇、捂盘惜售比比皆是。非仅如此,《瞭望》今年7月7日发表文章指出:近年来,围绕着房地产市场的宏观调控,不同利益群体的博弈非常激烈,而其中尤以地产商的力量最为强大。在共同利益的纠结下,一些地产商、地方官员、专家学者和媒体专刊构成了一个特殊利益集团。以地产商赚取最大利润为核心,地方官员为房地产业推波助澜,从中获得GDP和政绩;学术精英引导公众预期,影响Z*F决策,获得地产商的“好处费”;媒体专刊为地产商制造舆论,从中获得广告回报。强势群体强强联手,对老百姓打家劫舍,长此以往,必将造成尖锐的社会对立,埋下不安定的种子。已经有相当强大的声音称教育、医疗、住房为“新三座大山”,其中又以住房这座大山更沉重。正是由于房地产业畸形发展对中国现代化建设全局和国家安全釜底抽薪的危害,所以,一直对中国获取高技术极度敏感的美国和西方,不仅不促使中国打压房地产业,还鼓励巨额游资进入中国地产业火上浇油,经济利益的诱惑之外,阻滞中国社会发展进程的战略动机也若隐若现。据国家外汇管理局提供的信息,上半年进入中国的热钱就达上千亿美元,其中大部分流向中国房地产业。中国经济领域的疯狂投机,终于引来更大规模的国际投机.外国资本的恶性介入,有使正在走向垄断和失控的房地产业,成为一个全面洗劫中国社会财富的战场。

四、国家现代化发展要有整体战略设计。

国家战略设计应该是有序的。中国现代化发展到底应该先工业化、信息化还是先城市化?

美国二战后房地产业开始大发展。由于采取渔翁战略,美国凭着世界第一的工业体系大发战争财,富得流油。房地产业的发展不仅没有对其他制造业的资金造成釜底抽薪,还引领了美国的经济繁荣。日本上世纪90年代,也大力发展房地产业,但之前日本已经在汽车、电子、造船等现代产业方面成为世界的佼佼者。

美、日的发展经验表明,房地产业的发展,应该在一个国家的制造业发展之后,即在国家工业化完成之后。国家有充裕的财力,民间有足够的财富,发展房地产业让人民安居乐业,方可实现社会繁荣和稳定。中国现在还远没有完成从农业化向工业化和信息化转型,人民也没有实现普遍富裕,以这种情况发展房地产业无疑显得太早,属于抢道。改革开放以来,国家和民众靠发展劳动密集型工业和加工工业,积累的一点辛苦钱,正常情形下,本应该以此微薄的基础,将此集中用于传统产业的升级换代和现代产业的建立发展,既可以生产高附加值产品,同时也为下一步现代化跃进打下基础,而不应该杀鸡取卵竭泽而渔。一个两全其美的办法是,国家大量建造低价房出售,既满足了人民需求,稳定了社会,又回聚了大量资金,用于战略产业投资,形成社会、经济发展的良性循环。何乐而不为?新加坡、香港以Z*F提供廉租房为主的房地产业发展政策,居民永无后顾之忧;不久前英国宣布,将建300万套平价房,以“既能满足民众对拥有住房的渴望,也能保障英国有更好的未来。”

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